
Первичка: успеть, пока не началось
Положительная динамика спроса обусловлена широким ассортиментом предложения и доступностью ипотечных программ, дополнительными условиями приобретения от застройщиков, а также спрос “подогревают” ожидания по удорожанию ипотечных программ, объясняет Суниев.
“Относительно показателей прошлого года в минувшем октябре зарегистрировано на 44% больше ДДУ”, — подсчитал руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet роман Родионцев.
Эксперты также отмечают, что сокращается срок принятия решения о покупке. На это в частности указывает управляющий партнер “ВекторСтройФинанс” Андрей Колочинский, замечая, что если раньше клиенты возвращались к нам спустя три месяца, то сегодня этот срок сократился до одного месяца.
“Из-за опасения дальнейшего роста ставок многие покупатели поспешили заключить договор на текущих, более выгодных условия”, — поясняет он.
Причем, по данным портала Avito, на пике спроса в октябре оказались однокомнатные квартиры.
“Моменты максимального спроса на остальные типы квартир пришлись на другие месяцы: август для двухкомнатных, май для трехкомнатных и июль для четырехкомнатных”, — обратили внимание в Avito.
Рынок Шрёдингера
Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, разошлись в оценке того, как в октябре изменились цены на новостройки.
В то же время ряд экспертов указали на отсутствие динамики или даже некоторое снижение цен. “Обычно застройщики осенью повышают цены после летних месяцев, но в этом году картина обратная”, — отмечает генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев.
Суниев также отмечает небольшое снижение средней цены в старых границах Москвы, объясняя это активным выходом на рынок новых проектов.
В свою очередь директор по маркетингу и разработке продукта ГК “А101” Дмитрий Цветов обращает внимание, что в цене подросли только квартиры комфорт-класса в новой Москве (на 5,6%). Во всех остальных округах он наблюдает снижение на 1%.
По итогам октября 2018 года средняя цена в старых границах Москвы составила 198,5 тысячи рублей. (+1,0% по сравнению с сентябрём 2018 и +7,2% по сравнению с началом года), в новой Москве — 109,5 тысячи (+0,9%) по сравнению с сентябрём 2018 и +8,0% по сравнению с началом года), подсчитал Попов.
Эксперты также разошлись в прогнозах относительно того, все ли застройщики смогут уложиться в заявленные сроки ввода объектов в эксплуатацию, ведь традиционно и сдача домов, и информирование о смещении сроков приходится на конец года.
Однако некоторые эксперты не увидели в этом ничего необычного. Так, по словам Попова, в последние годы на 4-й квартал приходится около 50% от суммарного ввода в эксплуатацию. “Аналогичную статистику мы ожидаем и в этом году”, — отмечает он.
Абсолютное большинство новостроек, которые сдаются до конца года, находятся в завершающей стадии готовности. Поэтому, если сроки и будут нарушены, то скорее по причине бюрократических сложностей с процедурой получения разрешения на ввод, а не из-за финансовых проблем девелопера, обращает внимание Литинецкая.
Вторичка дорожает и пропадает
Главные тренды октября на вторичном рынке — планомерное повышение цен и снижение объема предложения, отмечают эксперты.
Октябрьская статистика отражает сделки, договоренности по которым, как правило, были достигнуты месяцем ранее, рассуждает Попов. Статистика по числу договоров купли-продажи пока не опубликована, но по косвенным признакам (числу новых объявлений, срокам экспозиции) можно предположить, что восходящий тренд на рынке сохранится. По итогам января-сентября число сделок на вторичном рынке выросло на 25% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, добавляет он.
Главное отличие этого года от прошлого связано с уменьшением уровня скидок до 1-3% против 3-5% годом ранее, отмечает Литинецкая.
“Кроме того, стоит отметить формирование кризиса ликвидности вторичного рынка. Около 70-80% представленных в продаже квартир не соответствуют требованиям современных покупателей, которые сравнивают предложения со строящимися новостройками и хотят за сопоставимые деньги приобрести столь же качественное жилье”, — поясняет она.
“В октябре наши ипотечные консультанты были максимально загружены работой: возможно, в ожидании повышения ставок покупатели, которые откладывали покупку, стремились успеть приобрести квартиру на выгодных — даже после подъема ставок — условиях”, — объясняет эксперт.
Все стараются продать сейчас, каждый продавец заявляет свою цену, и даже если объекты относятся к одной категории, их заявленная стоимость может разниться на 10-15%, комментирует ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости “Азбука Жилья” Александр Лунин.
“Возможно по некоторым из них цена необоснованно завышена, но, к сожалению, такие объекты на рынке, будут встречаться довольно часто”, — предупреждает он.
Кроме того, на московский вторичный рынок оказывает влияние и программа реновации, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
“Жилье, которое предоставляют в рамках данной программы, отличается качеством, поэтому спрос на квартиры в сносимых домах не падает. Реновационное жилье до сих пор продается в течение 3-4 дней, однако такой срок экспозиции применим для домов, по которым точно указан срок переселения”, — подчеркивает она.
Практика сложилась так: когда предложение падает ниже 40 тысяч объектов (а сейчас их 38 тысяч), возможности для выбора сокращаются, покупателям приходится выбирать быстрее, и им уже не удается диктовать продавцу свои условия, рассуждает Толстик.
“Соответственно, чем сильнее падение, тем меньше у покупателя возможностей долго выбирать и получать значительные скидки”, — резюмирует она.