Эскроу-счета не решат всех проблем покупателей жилья

Фото: Сергей Михеев/ РГ

На расширенном заседании Госсовета, посвященном улучшению жилищных условий, поставлена задача по созданию плавных условий перехода застройщиков на новую модель финансирования долевого строительства. О том, какие проблемы тормозят этот переход и что необходимо сделать, чтобы упростить работу строительных компаний, обсудили участники экспертного совета «Снижение административной нагрузки на застройщиков, оптимизация нормативной базы и порядок регулирования в сфере строительства» в «Российской газете».

Проблему анализа регулирования деятельности застройщиков отметил Алексей Матвеев, директор департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве. Минстрой ежегодно отчитывается об улучшении показателей рейтинга Doing Business по направлению «Получение разрешений на строительство».

Но объектом исследования в рейтинге является не жилой дом, а складское помещение, отмечает Матвеев. «У нас есть предложение к Минэкономразвития подготовить аналогичный рейтинг для жилищного строительства, причем с оценкой критериев до момента регистрации прав на объект недвижимости», — говорит он.

Большие сложности у застройщиков возникают и при подключении к сетям. Власти муниципалитета выдают разрешения на строительство домов без учета мощностей и даже в отсутствии сетей. Строить дом приходится буквально в чистом поле и надеяться, что к моменту его ввода сети появятся.

«Сейчас все делается параллельно либо после того, как дом построен», — отмечает Анатолий Воронин, руководитель комиссии Общественного совета Минстроя по законодательству и разрешительной деятельности.

В худшем случае дом так и остается неподключенным к сетям, жить в нем невозможно. Даже с введением эскроу-счетов решить проблемы покупателей квартир в таких домах будет тяжело. В итоге без изменения норм подключения зданий к сетям мы не избавимся от такого явления, как обманутые дольщики, считают эксперты. Эта проблема тесно связана с качеством подготовки органами власти на местах схем территориального планирования и документации по планировке территории.

Подготовка сетей в таких документах учитывается далеко не всегда. В итоге на свет появляются микрорайоны, не обеспеченные дорогами и транспортом, без сетей или с дефицитом мощностей, что тормозит развитие новых районов.

«Нужно четко определить, что сети являются частью инфраструктуры. Эту ответственность за создание инфраструктуры должна нести муниципальная власть», — предложил Максим Лоскутов, директор по развитию Ассоциации экспертных организаций в строительстве.

Большие сложности у застройщиков возникают при подключении к сетям. Строить дом приходится буквально в чистом поле и надеяться, что к вводу сети появятся

Несовершенство территориальных планов связано с отсутствием контроля за этой работой. «Любой дом проходит этапы согласования проекта и экспертизу. А вот документы территориального планирования и документация по планировке территории не нуждаются в такой оценке», — уточняет Алексей Матвеев. Их согласовывают местные органы. «Можно установить, что для документов территориального планирования, градозонирования и документации по планировке территории обязательно проведение государственной экспертизы», — предлагает он.

Требования к экспертизам, которые обязаны проходить застройщики, ужесточаются. Часто вместо коммерческой застройщиков вынуждают проходить госэкспертизу.

Закон, вступивший в силу 3 августа, установил новые правила в сфере государственной и негосударственной экспертизы в зонах с особыми условиями использования территорий, рассказывает Артем Рыжиков, генеральный директор Центра строительного аудита и сопровождения. «Исходя из вольной трактовки введенных норм органы власти субъектов самовольно устанавливают обязательное проведение госэкспертизы для застройщиков, которые возводят объекты в таких зонах», — рассказывает он. Это приведет к перегруженности государственных экспертиз и увеличению времени выдачи заключений.

«Затянувшиеся процедуры прохождения экспертизы могут остановить стройку или вовсе заставить застройщика отказаться от своих планов», — отмечает он. В случае с жильем пропуск сроков чреват дополнительными расходами застройщиков на выплату компенсаций дольщикам.

Непозволительность трактовки норм федерального законодательства по своему усмотрению органами власти субъектов, а также недопустимость устранения конкуренции, отметил сенатор Сергей Лисовский.

С 1 июля все застройщики обязаны будут перейти на эскроу-счета. «Безусловно, долевое строительство дало огромный толчок строительной отрасли России в целом. Но когда нефинансовый институт может распоряжаться огромными деньгами — это неправильно», — считает Александр Якубовский, депутат Госдумы, руководитель рабочей группы Президиума Генерального совета партии «Единая Россия». Есть застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета и первыми столкнулись со сложностями только формирующегося законодательства. Среди них невозможность использования маткапитала, военной ипотеки, всевозможных сертификатов, если застройщик перешел на эскроу-счета, отмечает Якубовский. Он уточняет, что депутаты уже работают над решением этой проблемы.

Также возникает сложность при реализации принципа «один застройщик — один проект». Строительным компаниям придется передать проекты дочерним структурам, но порядок для этого не прописан. «Чтобы эту документацию с одной компании на другую перенести, необходимо делать практически новый проект, — отмечает Якубовский. — Необходимо рассмотреть возможность ввести уведомительный порядок». Это позволит избежать проблем с передачей проектов и просрочки сдачи объектов.